Nu finns den INGEN som vet hur alla dessa faktorer kommer spelas ut och ingen enfaktorsanalys kommer svara på den frågan, Däremot kan vi utgå ifrån historisk data och kapitalströmmar under de turbulenta tider i modern finanshistoria. Därifrån kan vi dra en del slutsatser och lärdomar och bygga vidare på en flerfaktorsanalys.
En som vet mycket mer om fastighetsmarknaden (än snittet) är Erik Olsson; Han redovisa sin vy på vad som driver fastighetspriserna i ett avsnitt av "PenserPoden Avsntitt 31" för ett par veckor sedan. Erik beskrev då tre långsiktiga faktorer för fastighetspriserna:
1. Arbetslöshet 2. Skattepolitik 3. Ränteläget samtidigt som han konstaterade att de kortsiktiga prissvängningarna berott på "oväntade" faktorer som man inte hade prognostiserat. Då kommer vi närmare in på marknadspsykologi snarare än hushållens belåningsgrad och/eller räntekostnader.
Spoiler alert! Erik Olsson såg framför sig en mer stabil prisutveckling med varken stora ner- eller uppgångar de närmaste åren. Han beskrev läget som väldigt stimulerande samtidigt som arbetslösheten varit stabil. Jag vill dock påstå att Erik är partisk i sammanhanget och att avsnittet spelades in 28 Feb 2020, Dvs innan den stora börskollapsen och COVID-19 oron.
Låt oss då kika på de långsiktiga trenderna som Erik nämner. Värt här att nämna är att jag utgår ifrån lägenhetspriser i Stockholm , dels pga. egenintresse men även då det varit drivande i prissvängningarna.
1. Arbetslösheten - Kring 10 års lägsta nivåer MEN har under 2019 börjat att stiga. Obs, Endast Februaristatistik och reflekterar inte dagens utveckling med COVID-19.
2. Räntekostnader - På rekordlåga nivåer, 5 Års statshypotekräntan är numera kring 1.75%. Andelen räntekostnad i förhållande i disponibel inkomst är även den på lägsta nivåerna sedan 1960-talet, dvs kring 4% av hushållens inkomster.
Slutsats: Den långsiktiga trenden är fortfarande relativt stabil; Både ränteläget och arbetslösheten är kring de lägsta nivåerna sedan 80-talet. På medellång sikt kan vi fortfarande förvänta oss lägre räntor (läs QE) samt att Riksbanken kan tvingas sänka räntan med 50 bps innan sommarn (det är vad jag tror). Däremot kommer företagskonkurser och rekonstruktioner öka rejält pga. COVID-19 och driva den officiella arbetslösheten högre.
Vad säger de kortsikta trenderna om prisutvecklingen då? Det är här jag blir orolig. Flera faktorer talar för att stressen i marknaden kommer driva priserna lägre när spekulanterna blir oroliga för sina tillgångar (börsen), svårare att få tag på lån (banker) och sist men inte minst sina jobb. Men sannolikt den viktigaste faktorn inför ett köp är hur mycket besparingar man måste sälja av för sin insats i lägenheten; Sedan en månad tillbaka har spekulanternas aktiebesparingar fallit med 30% och därför även en stor del av insatsen.
Slutsats: "En olycka kommer sällan ensam" eller Murphys Law! De långsiktiga faktorerna har åter igen drivit upp priserna till (nästan) toppnivåer på marknaden utan några avbrott på över 2 års tid. De kortsiktiga faktorerna oroar nu många men långt ifrån alla (HOX steg i Februari). Ledtider mellan en börskrasch och marknadsstress har under de senaste tre decennierna varit mellan 4 och 6 månade, Sannolikt beror det på att börsen går före ekonomisk data och arbetslöshet som publiceras med 1-2 månaders fördröjning. En 10% prisnedgång skulle kanske anses vara "hälsosam" men nu är frågan snarare om vi går in i en recession eller depression?
Tankar någon?
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar